Ремонт квартиры или частного дома – процесс, требующий специальных документов и лицензий: Если не получить разрешение на реконструкцию и не следовать законам и нормативным актам, то перестройку могут считать недействительной. Это может обернуться крупным штрафом или даже сносом здания.
Данная статья будет полезна собственникам зданий, юристам, представителям руководства, эксплуатирующим организациям, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на строительство зданий.
Для начала определимся, что такое "реконструкция". В статье мы будем брать за основу термин из Градостроительного кодекса:
"реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов"
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Когда требуется разрешение
Если описать простым языком термин из Градостроительного кодекса, то разрешение на реконструкцию здания требуется при изменении высоты здании, в том числе за счет надстройки или сноса этажей, увеличении площади или объема. Рассмотрим четыре распространенных случая, когда требуется разрешение на реконструкцию объекта:
- Для дома. До 2018 года если вы планировали возвести пристройку или немного изменить несущие стены, то для этого требовалось получение разрешения на реконструкцию. Если неправильно провести работы, дом может рухнуть или окажется на соседской территории или "красной линии", поэтому о самовольной реконструкции придется забыть. Вместо этого вам нужно подать уведомление в местную администрацию о предстоящих работах. Если они одобряют план, то можно приступать к работам. Если заявление-разрешение на реконструкцию отклонено, то план придется доработать и подать еще раз;
- Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства требуется в следующих случаях:
- Законодательные требования: В большинстве стран существуют законы и нормативные акты, регулирующие реконструкцию объектов. Обычно, если реконструкция приводит к изменению основных параметров (например, площадей, обозначений, высот и т.п.) объекта, требуется разрешение;
- Изменение использования: Если вы планируете изменить функциональное использование объекта, например, с жилого дома на коммерческий или наоборот, часто требуется специальное разрешение.
- Изменение внешнего вида: Если реконструкция влияет на внешний вид объекта, особенно если он расположен на исторически значимой территории или имеет архитектурную ценность, то может потребоваться разрешение;
- Влияние на окружающую среду: Если реконструкция может повлиять на окружающую среду, например, на экологию, безопасность или инфраструктуру территории, может потребоваться проведение экспертизы воздействия на окружающую среду и получение соответствующих разрешений;
- Требования местных властей: Местные власти могут иметь свои правила и требования к реконструкции объектов, поэтому стоит обратиться в соответствующие органы или узнать в местных государственных учреждениях.
- Не капитального объекта. Прежде чем ответить на вопрос, нужно ли разрешение на реконструкцию, давайте определим, что такое "не капитальный объект", также обратившись к градостроительному кодексу. В эту категорию входят объекты, которые не имеют связи с землей, то есть их можно легко перенести без ущерба: киоски, заборы, производственные цеха и тп. На эту группу в большинстве случаев разрешение на реконструкцию не требуется, но, в любом случае, лучше уточнить этот вопрос у юриста.
- Реконструкция гаража нужно ли разрешение. Это зависит от того, где он находится. Многие гаражи находятся на территории ГСК, поэтому разрешение на строительство потребуется. Кроме того, скорее всего в документах он не как здание, а как помещение, поэтому необходимо согласие всех собственников товарищества, так как здание будет перестраиваться и это может повлиять и на них постройки тоже.
Кто выдает разрешение на реконструкцию
В России разрешение на реконструкцию обычно выдаются местными властями, например районными или городскими. У них есть определенные полномочия в области строительства и городского планирования. Они отвечают за выдачу разрешений на реконструкцию объектов в соответствии с местными законами и правилами. Важно обратиться в нужную инстанцию, где можно запросить подробную информацию по вашему региону. Ниже мы расскажем, как в целом получить разрешение на реконструкцию, документы и что для этого необходимо.
Как получить разрешение на реконструкцию
Для получения разрешения на реконструкцию в России, обычно, нужно пройти следующие этапы:
- Обращение к местным органам: Сначала необходимо обратиться в администрацию города или района, где находится объект, который вы планируете реконструировать. Это может быть департамент по строительству, архитектурная служба или другой орган.
- Подача заявления: Вам потребуется подать заявление на получение разрешения на реконструкцию. Заявление обычно включает в себя описание работ, план реконструкции, план земельного участка и другие необходимые документы.
- Технический проект: Подготовьте технический проект реконструкции, который должен соответствовать требованиям.
- Экспертиза проекта: В зависимости от масштаба работ и характера объекта, ваш технический проект может потребовать экспертизу. Она проводится специализированными организациями.
- Оплата государственной пошлины: Вам придется уплатить государственную пошлину за рассмотрение вашей заявки.
- Получение разрешения: После рассмотрения вашей заявки и утверждения проекта вам выдадут разрешение на проведение работ.
- Начало работ: После одобрения заявки, вы можете начать работы по реконструкции объекта, следуя утвержденному проекту и строительным нормам.
- Контроль и сдача объекта. По завершении работ, в некоторых случаях объект нужно принять и после этого он может быть сдан в эксплуатацию.
Важно помнить, что процедуры и требования могут различаться в зависимости от региона. Поэтому всегда обращайтесь к специалистам по строительству.
Кто дает разрешение на реконструкцию в Москве и Московской области?
В Москве разрешение на реконструкцию зданий и объектов выдается органами городской власти. Это могут быть:
- Департамент городского имущества - для объектов, находящихся в муниципальной собственности.
- Городской архитектурно-градостроительный комитет (ГАГК) - для проектов, требующих архитектурного и градостроительного анализа.
- Департамент строительной политики и градостроительства - для общих строительных вопросов и координации строительства в городе.
- Мосгосстройнадзор - для контроля за соблюдением строительных норм и правил в ходе реконструкции.
В Московской области разрешение на реконструкцию выдается Главным управлением государственного строительного надзора Московской области. Его можно подать в электронном виде на сайте. Заявление рассматривают в течение пяти рабочих дней.
Какие документы понадобятся
Что нужно для разрешения на реконструкцию. Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию, могут различаться в зависимости от местоположения и характера объекта. Обычно требуются следующие документы:
- Заявление о предоставлении разрешения на реконструкцию, заполненное по установленной форме.
- Проект реконструкции. Это детальное описание того, какие изменения будут внесены в объект, включая чертежи, спецификации, технические характеристики и другие документы.
- ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка.
- Технический паспорт на объект, подлежащий реконструкции.
- Акт на техническое состояние объекта до начала реконструкции.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект либо согласие собственника на реконструкцию, если вы им не являетесь.
- Результаты инженерных и экологических экспертиз, если это требуется в соответствии с законодательством и характером проекта.
- Справка об уплате государственной пошлины и другие документы, связанные с оплатой соответствующих сборов и пошлин.
- Лицензии и разрешения на выполнение определенных видов работ, если они необходимы в вашем регионе.
Это общий список документов, но для получения точной информации обратитесь в местные органы, которые выдают разрешение, или к юристу.
Образец заявления разрешения на реконструкцию
Так выглядит примерный образец заявления, на которой можно опираться.
[Ваше имя]
[Адрес]
[Город, почтовый индекс]
[Дата]
[Название органа, выдающего разрешение на реконструкцию]
[Адрес органа]
[Город, почтовый индекс]
Прошу выдать мне разрешение на реконструкцию объекта по адресу [адрес объекта]. Реконструкция необходима [краткое описание целей реконструкции]. Прилагаю все необходимые документы в соответствии с требованиями законодательства. Благодарю за рассмотрение данной заявки.
С уважением,
[Ваша подпись (если требуется в письменной форме)]
Это лишь черновой вариант, который могут не принять, поэтому лучше всего обратиться к юристу-консультанту.
Чем грозит самовольная реконструкция
Самовольная реконструкция жилых и нежилых домов может иметь серьезные юридические и финансовые последствия. В большинстве случаев, она нарушает законы и строительные нормативы, это может грозить:
- Административной ответственностью. Владельцу объекта или лицу, проводящему самовольную реконструкцию, грозят административные штрафы и санкции.
- Прекращением работ. Компетентные органы имеют право приостановить реконструкцию до устранения нарушений и получения соответствующих разрешений.
- Демонтажными работами. В случае серьезных нарушений, может потребоваться полное прекращение работ и даже демонтаж уже проведенных изменений.
- Судебные иски. Соседи или другие заинтересованные лица могут подать в суд на вас, требуя компенсацию за потенциальный ущерб, вызванный самовольной реконструкцией.
- Проблемами с недвижимостью: Самовольная реконструкция может затруднить продажу или аренду объекта в будущем, так как это может вызвать недовольство потенциальных покупателей или арендаторов.
- Уголовная ответственность. В некоторых случаях, особенно если самовольная реконструкция приводит к серьезным последствиям.
В целом, самовольная реконструкция противозаконна и может сильно навредить вашим интересам и имуществу. Всегда рекомендуется соблюдать законы и получать необходимые разрешения перед началом реконструкции.
Как узаконить самовольную реконструкцию здания
Если вы уже сделали реконструкцию сами и ищете ответ, можно ли как-то спасти ситуацию, то обрадуем вас, такая возможность есть. В статье 222 ГК РФ указано, как это сделать. Важно, чтобы все три пункта были соблюдены:
- Лицо, проводившее реконструкцию, должно иметь право на возведение объекта на земельном участке.
- На день обращения в суд объект соответствует необходимым требованиям.
- Объект, который останется, не нарушает права других лиц и не создает угрозу для жизни.
Узаконить объект немного труднее, чем изначально получить разрешение на реконструкцию изначально. Поэтому лучше сразу найти проверенного юриста, который поможет подготовить необходимые бумаги.
