Техническое обследование – ключевой процесс, от которого зависит безопасность объектов недвижимости. Позволяет найти дефекты, оценить степень износа несущих элементов и определить потребность в ремонте. Обследование обязательно проводится перед модернизацией, изменением назначения здания или после аварии. Включает осмотр основания, каркаса, перекрытий и коммуникаций. Способствует продлению срока службы постройки. Какие основания и цели технического обследования зданий и сооружений рассмотрим дальше.
Понятие технического обследования
Процедура включает комплекс работ, направленных на оценку состояния строений, несущих элементов и коммуникаций. Основная цель технического обследования здания – поиск деформаций, повреждений и отклонений от установленных норм, которые могут повлиять на безопасность строения.
Техническое обследование зданий требует профессионального подхода, поэтому подобные работы выполняют специализированные компании, имеющие лицензии и аккредитацию. В состав экспертных групп входят инженеры, строители, геодезисты и другие специалисты с практическим опытом в области строительной диагностики. Результаты обследований оформляются в виде технических отчетов.
Основания для проведения обследования здания
Изыскания выполняются по разным причинам, которые делятся на несколько категорий. Плановые проверки осуществляются в рамках эксплуатации объекта. Цели обследования зданий и сооружений – своевременное выявление износа и повреждений. Периодичность изысканий зависит от типа строения. В жилых домах они проводятся каждые 5–10 лет, в промышленных объектах – чаще, из-за повышенных нагрузок и агрессивных воздействий. Мероприятия позволяют поддерживать здания в рабочем состоянии, планировать ремонт или реконструкцию при выявлении дефектов.
Внеплановые обследования выполняются после ЧС – землетрясений, наводнений, ураганов или пожаров. Цель технического обследования конструкций зданий и сооружений – оценка повреждений и возможности использования объекта в будущем. Также внеплановая диагностика необходима при обнаружении видимых дефектов: трещин в стенах, просадок фундамента, деформаций несущих конструкций. Они могут указывать на проблемы, требующих немедленного устранения.
Юридические основания включают обязательные проверки перед реконструкцией, перепланировкой или сменой назначения. Госорганы могут требовать проведения изысканий при вводе сооружения в эксплуатацию или ликвидации, а также для проверки соответствия установленным требованиям. Без заключения экспертов невозможно получить разрешение на проведение строительных работ или оформить правоустанавливающие документы.
Инициативные технические обследования проводятся по желанию владельца. Цели обследования здания – оценка состояния перед продажей, сдачей в аренду или проведением капитального ремонта. Мониторинг также необходим при подготовке к страхованию недвижимого имущества.
Для чего проводится обследование здания
Процедура решает следующие задачи:
- Оценка состояния с помощью обследования несущих элементов и коммуникаций с фиксацией выявленных недостатков.
- Лабораторные исследования для анализа характеристик грунта на участке, где расположен объект.
- Возможность проходка шурфов вблизи от несущих элементов.
- Проверка прочности бетона и прочих материалов, из которых построен дом, с помощью неразрушающих методов контроля.
- Замеры прочности материалов на осевое сжатие.
- Обследование арматуры бетонных строений – определение точек их расположения, класса, глубины залегания и сопоставление текущих характеристик с проектными значениями.
- Замеры содержания влаги в строениях и поиск сопутствующих проблем.
- Выявление отклонений в несущих элементах от проектных.
- Расчет постоянных и периодических нагрузок, воздействующих на конструкции.
- Оценка потери исходных свойств в результате износа материалов, агрессивных воздействий и т.д.
- Расчет несущих свойств каркаса на основе исходных данных.
- Оценка соответствия строения действующим строительным, противопожарным, санитарным и прочим нормам.
- Определение необходимости реконструкции на основе результатов обследования.
- Планирование ремонта, восстановления и других работ.
- Определение возможности смены назначения постройки с дальнейшей перепланировкой, надстройкой этажей, установкой тяжелого оборудования.
- Расчет степени устойчивости строения к техногенным факторам и анализ возможных повреждений от землетрясений, пожаров и т.д.
Техническое обследование также осуществляется для установления фактического расположения помещений в доме.
Этапы работы
Порядок проведения обследования определен профильными нормативными актами. Его соблюдение гарантирует достижение всех целей мониторинга.
Подготовка
Первый этап обследования включает сбор и анализ документации: чертежей, технических паспортов, актов предыдущих проверок. На основе исходной информации эксперты анализируют расчетную и конструктивную схему. Разрабатывают программу обследования, которая определяет объем работы, методы изысканий и виды оборудования. Подготавливают график выполнения мероприятий, который согласовывается с заказчиком.
Наружный осмотр
Включает внешнее обследование конструкций – стен, перекрытий, основания, кровли. Позволяет найти явные дефекты – трещины, сколы, коррозию, протечки и деформации. Все обнаруженные недостатки фиксируются с помощью фото- и видеоаппаратуры. По итогам обследования специалисты составляют предварительный отчет о состоянии объекта.
Инструментальное обследование
Проводится с помощью оборудования, которое обеспечивает высокую точность замеров. Эксперты определяют прочность материалов с помощью ультразвуковых или механических методов. Измеряют уровень деформаций с использованием лазерных сканеров и нивелиров. Проверяют геометрические параметры строения.
Обследование также включает:
- Обмерные работы – направлены на определение фактических размеров строительных конструкций, включая длины пролетов, высоты колонн, узлов опирания и т.д.
- Вскрытие сооружений – проводится для расчета и определения текущих несущих свойств. Например, вскрытие кровли необходимо для определения материала покрытия, выполнения контрольных взвешиваний и теплотехнических изысканий.
- Забор проб для лабораторных испытаний и определения базовых показателей – осуществляется с помощью вырубки, выпиливания или выбуривания.
- Контроль прочности ж/б и металлических строений – направлен на поиск трещин, пустот и других дефектов.
- Замеры влажности – параметр влияет на надежность несущих элементов и может стать причиной серьезных повреждений.
- Определение степени ослабления эксплуатационных свойств – определяется физический износ объекта.
По окончании обследования проводится систематизация полученных результатов. Информация обрабатывается с использованием компьютерных программ. Данные сравниваются с нормативными значениями для выявления отклонений.
Подготовка заключения
Последний этап обследования предполагает составление отчета, в котором отражаются все данные и выявленные проблемы. Дается оценка потребности в ремонте. Разрабатываются рекомендации по устранению обнаруженных дефектов: усиление конструкций, замена поврежденных элементов, гидроизоляция и т.д.
Нормативная база
Обследование зданий регулируется рядом нормативных актов. Они устанавливают требования к методам, этапам и результатам диагностики. Основные документы:
- ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования текущего состояния».
- СНиП 1.04.03-85 «Нормы длительности строительства и задела в возведении предприятий, зданий и сооружений».
- ГОСТ Р 53778-2010 «Правила выполнения инспектирования и контроля состояния».
- Градостроительный кодекс РФ – регулирует вопросы строительства, ремонта, использования и обследования капитальных объектов.
- ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий».
- ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о нормах пожарной безопасности».
В субъектах РФ дополнительно учитываются региональные нормативные акты. Речь идет о постановлениях и распоряжениях местных органов власти. Они могут устанавливать дополнительные требования к обследованию зданий с учетом климатических, сейсмических и других условий региона. Региональные строительные нормы (РСН) также учитывают специфику местных условий эксплуатации объектов.
Ответственность за невыполнение требований
Нарушение нормативов при обследовании зданий влечет за собой административную ответственность в виде штрафов или приостановки деятельности организации. В случае аварии или повреждения сооружения из-за некачественного обследования, вступает в действие гражданско-правовая ответственность, предполагающая возмещение ущерба. Должностные лица и эксперты, допустившие нарушения могут быть привлечены к уголовной ответственности, если их действия привели к серьезному ущербу, травмированию или гибели людей. Соблюдение нормативной базы обеспечивает законность проведения обследований и безопасность работы зданий.
Заключение
Мы разобрали, зачем и для чего нужно обследование зданий. Выяснили, какие цели и задачи решает процедура. Регулярный мониторинг позволяет вовремя обнаружить скрытые дефекты, определить степень износа конструкций и принять меры к устранению недостатков на ранних стадиях. Это не только пресекает аварии, но и помогает избежать значительных расходов на ремонт или восстановление.
